Edunvalvontavaltuutus ja asunnon myynti

Frans Kaartinen. Julkaistu 9.10.2026. Lukuaika noin 8 min.

Edunvalvontavaltuutuksen nojalla valtuutettu voi myydä valtuuttajan asunnon, kun Digi- ja väestötietovirasto (DVV) on vahvistanut valtuutuksen ja se koskee taloudellisia asioita. Ratkaisevaa on, onko kyse asunto-osakkeesta vai kiinteistöstä: kerrostalo- tai rivitaloasunnon voi myydä valtakirjan iästä riippumatta, mutta omakotitalon, mökin tai metsän myynnissä ratkaisee, milloin valtakirja on allekirjoitettu. DVV:n lupaa ei yleensä tarvita.

Asunnon myynti on usein suurin päätös, jonka valtuutettu tekee, esimerkiksi kun äiti tai isä muuttaa palvelutaloon. Tältä sivulta näet, mitä edunvalvontavaltuutus antaa myydä, milloin valtuutettu on esteellinen, miten kauppa käytännössä tehdään ja mitä tehdä, jos vanhasta valtakirjasta puuttuu kiinteistömaininta.

Ensin: asunto-osake vai kiinteistö?

Arkikielessä kaikki ovat asuntoja, mutta laissa ne ovat eri asioita. Kerrostalo- ja rivitaloasunnot omistetaan yleensä taloyhtiön osakkeina, eli ne ovat asunto-osakkeita. Kiinteistö on maata rakennuksineen, kuten omakotitalo omalla tontilla. DVV:n mukaan kiinteää omaisuutta eivät ole esimerkiksi asunto-osakkeet ja vuokramaalla olevat rakennukset.

Ratkaiseva päivä on valtakirjan allekirjoituspäivä, ei vahvistamispäivä. Sama sääntö koskee kiinteistön kiinnittämistä ja panttaamista. Taulukko olettaa, että vahvistettu valtuutus koskee taloudellisia asioita eikä valtakirjassa ole muita rajauksia. Valtuuttaja on voinut esimerkiksi kieltää tietyn mökin myynnin, ja silloin kieltoa noudatetaan.

Tarvitaanko DVV:n lupa?

Yleensä ei. DVV:n mukaan edunvalvontavaltuutetun täytyy hakea lupa valtuuttajan puolesta tekemiinsä toimiin vain, jos valtakirjassa on nimenomaisesti määrätty niin. Laki sallii tällaisen määräyksen, ja sen voi rajata koskemaan esimerkiksi juuri asunnon myyntiä.

Tämä on suurin ero edunvalvontaan. Edunvalvoja tarvitsee DVV:n luvan asunto-osakkeen ja kiinteistön myyntiin, ja lupapäätös maksaa 254 €. Valtuutus on kevyempi, koska valtuuttaja on itse valinnut, kehen luottaa. Erot kokonaisuutena: edunvalvontavaltuutus vai edunvalvonta.

Ennen myyntiä

Valtuutuksen pitää olla vahvistettu. Valtakirja ei anna valtuutetulle oikeuksia ennen DVV:n päätöstä. Kun vahvistamista on haettu, valtuutettu saa tehdä vain toimet, jotka ovat välttämättömiä valtuuttajan suojaamiseksi vahingolta. Asunnon myynti ei yleensä ole sellainen. Vaiheet: edunvalvontavaltuutuksen vahvistaminen.

Kysy valtuuttajan mielipidettä. Laki velvoittaa valtuutetun tiedustelemaan valtuuttajan mielipidettä ennen päätöstä, jos asia on hänelle tärkeä ja kuuleminen onnistuu ilman huomattavaa hankaluutta. Oma koti on lähes aina tärkeä asia. Kuulemista ei tarvita, jos valtuuttaja ei kykene ymmärtämään asian merkitystä.

Toimi valtuuttajan parhaaksi. Valtuutetun pitää tunnollisesti huolehtia valtuuttajan oikeuksista ja edistää hänen parastaan. Käytännössä:

• Mieti, onko myynti tarpeen nyt vai voiko asunnon esimerkiksi vuokrata.
• Hanki arvio kiinteistönvälittäjältä tai muulta asiantuntijalta. Laki ei vaadi sitä valtuutetulta, mutta edunvalvojalta DVV edellyttää ajantasaista arviolausuntoa, ja sama käytäntö suojaa myös valtuutettua.
• Myy markkinahintaan. Suosittelen välttämään selvästi markkinahintaa alempaa hintaa, sillä tulkinta ei ole vakiintunut: alennus voidaan katsoa lahjaksi, ja valtuutettu saa antaa lahjoja vain valtakirjassa yksilöidyin perustein.
• Kerro muille läheisille, esimerkiksi sisaruksille, mitä olet tekemässä, jos valtakirja sen sallii.

Kun ostaja on sukulainen

Valtuutettu on esteellinen, jos kaupan vastapuolena on

• hän itse tai hänen puolisonsa
• hänen tai puolisonsa lapsi, lapsenlapsi, sisarus, vanhempi tai isovanhempi tai tällaisen henkilön puoliso
• hänen sisaruksensa lapsi.

Esteellisyys syntyy myös silloin, kun valtuutetun ja valtuuttajan edut voivat muuten joutua ristiriitaan. Jos esimerkiksi tytär on äidin valtuutettu ja asunnon ostaa tyttären veli, tytär ei voi edustaa äitiä kaupassa. Puolisoa koskevat lisäksi avioliittolain säännöt yhteisestä kodista: puoliso ei saa luovuttaa yhteisenä kotina käytettyä asuntoa ilman toisen kirjallista suostumusta. Kun valtuutettu on itse valtuuttajan puoliso, ohje on sivulla edunvalvontavaltuutus puolisolle.

Esteellisyystilanteessa kaupan hoitaa varavaltuutettu, jos valtakirjassa on sellainen. Hän hakee DVV:ltä vahvistusta omalta osaltaan juuri tätä asiaa varten. Jos varavaltuutettua ei ole, käräjäoikeus tai valtuutetun pyynnöstä DVV voi määrätä edunvalvojan hoitamaan kaupan. Siksi varavaltuutettu kannattaa valita perheen ulkopuolelta: varavaltuutettu ja toissijainen valtuutettu.

Näin kauppa tehdään

Valtuutettu tekee kaupan valtuuttajan nimissä ja esittää DVV:n vahvistamispäätöksen ja valtakirjan. Kysy kiinteistönvälittäjältä, pankilta tai kaupanvahvistajalta etukäteen, mitä asiakirjoja he tarvitsevat.

Asunto-osake. Kauppa tehdään tavalliseen tapaan, usein kiinteistönvälittäjän avulla. Maanmittauslaitoksen ohjeen mukaan yleisvaltuutus taloudellisten asioiden hoitamiseen riittää lähtökohtaisesti osakkeita koskeviin oikeustoimiin. Käytäntö vaihtelee sen mukaan, onko osakkeet siirretty Maanmittauslaitoksen huoneistotietojärjestelmään vai onko niistä paperinen osakekirja – varmista tarvittaessa ajankohtainen tilanne välittäjältä tai pankista.

Kiinteistö. Kiinteistökauppa tehdään kirjallisesti, ja kaupanvahvistajan pitää vahvistaa se kaikkien allekirjoittajien läsnä ollessa. Maanmittauslaitoksen mukaan valtuutettu ei voi tehdä kauppaa sähköisessä Kiinteistövaihdannan palvelussa, koska palvelu ei pysty varmistamaan hänen oikeuttaan toimia. Kaupanvahvistajalle esitetään DVV:n vahvistama edunvalvontavaltakirja, ja ostaja hakee lainhuudon. Osa ohjeista on kirjoitettu ennen 1.5.2026 lakimuutosta. Jos valtakirja on uusi eikä siinä mainita kiinteistöjä, varminta on sopia asiasta kaupanvahvistajan kanssa hyvissä ajoin, koska käytäntö voi vielä vaihdella.

Tarkistuslista ennen kauppaa

• DVV:n vahvistamispäätös on olemassa, ja valtuutus koskee taloudellisia asioita.
• Tiedät, onko kohde asunto-osake vai kiinteistö, ja kiinteistön kohdalla, milloin valtakirja on allekirjoitettu.
• Valtakirjassa ei ole myyntikieltoa eikä määräystä DVV:n luvasta. Jos lupa on määrätty, hae se ennen kauppaa.
• Olet kysynyt valtuuttajan mielipidettä, jos hän pystyy ymmärtämään asian, ja kirjannut, mitä hän sanoi.
• Ostaja ei ole sinä itse, puolisosi, lähisukulaisesi eikä sisaruksesi lapsi. Jos on, kaupan hoitaa varavaltuutettu tai edunvalvoja.
• Sinulla on arvio asunnon markkinahinnasta.
• Kauppahinta maksetaan valtuuttajan omalle tilille.
• Alkuperäinen valtakirja ja vahvistamispäätös ovat mukana kaupanteossa.

Myydä vai vuokrata?

Muutto hoivaan ei aina tarkoita, että asunto pitää myydä heti. Jos valtuuttajalla on varaa asumiskustannuksiin, asunto voi olla hänelle parempi pitää esimerkiksi vuokralla, ja vuokratulo auttaa maksamaan hoivaa. Vuokraaminen kuuluu käsitykseni mukaan taloudellisten asioiden hoitoon. Varminta on kuitenkin olettaa, että sama esteellisyys koskee vuokralaista, koska DVV mainitsee vuokrasopimuksen esimerkkinä esteellisyystilanteesta: vuokraus omalle lapselle tai sisarukselle kannattaa jättää varavaltuutetulle tai edunvalvojalle. Ratkaisevaa on valtuuttajan etu ja hänen oma tahtonsa, jos se on tiedossa, ei se, mikä on perillisille kätevintä.

Kauppahinta ja kirjanpito

Valtuutetun pitää pitää valtuuttajan rahat erillään omistaan. Kauppahinta maksetaan siis valtuuttajan omalle tilille, ei valtuutetun tilille, ei edes hetkeksi.

Valtuutetun pitää myös pitää kirjaa valtuuttajan varoista, veloista ja tapahtumista. Säilytä kauppakirja, arvio, välittäjän lasku ja tiliote kauppahinnan maksusta. Vuositili DVV:lle tehdään vain, jos valtakirjassa on niin määrätty tai DVV sitä pyytää. Kirjanpidosta enemmän: omaisuusluettelo ja vuositili.

Jos vanhasta valtakirjasta puuttuu kiinteistömaininta

DVV:n mukaan tyypillinen tilanne, jossa kauppa ei kuulu valtuutetun tehtäviin, on kiinteistön myynti, kun ennen 1.5.2026 allekirjoitetussa valtakirjassa ei ole määrätty, että valtuutettu saa myydä kiinteistön. Asunto-osakkeeseen tämä ei vaikuta.

Vaihtoehdot riippuvat valtuuttajan tilasta:

• Valtuuttaja ymmärtää vielä asian. Hän voi tehdä uuden valtakirjan, joka kattaa kiinteistöt, tai myydä kiinteistön itse.
• Valtuuttaja ei enää ymmärrä. Kiinteistön myyntiä varten tarvitaan edunvalvoja. Edunvalvojan määrää yleensä käräjäoikeus, ja hän tarvitsee myyntiin DVV:n luvan (254 €). Miten edunvalvontaa haetaan: edunvalvonta.

Tämä on yksi syy käydä vanhat valtakirjat läpi nyt, kun valtuuttaja vielä voi tehdä uuden.

Kun teet valtakirjaa nyt

Jos olet tekemässä edunvalvontavaltuutusta itsellesi tai autat vanhempaasi, mieti asunnot ja kiinteistöt valmiiksi:

• Anna lupa tai rajaa. 1.5.2026 alkaen allekirjoitettu valtuutus kattaa kiinteistöt ilman erillistä mainintaa. Jos et halua, että esimerkiksi suvun mökki myydään, kirjoita rajaus näkyviin.
• Ohjeet ja toiveet. Voit kirjoittaa, että haluat asua kotonasi mahdollisimman pitkään tai että asunto myydään vasta, kun muutat pysyvästi hoivaan.
• DVV:n lupa halutessasi. Jos haluat lisäturvaa, voit määrätä, että asunnon myyntiin tarvitaan DVV:n lupa.
• Varavaltuutettu perheen ulkopuolelta esteellisyystilanteita varten.

Esimerkkimuotoilut löydät sivulta edunvalvontavaltuutus mallipohja. Voit myös laatia edunvalvontavaltuutuksen netissä Sitovassa: palvelu kysyy, mitä valtuutus koskee, ja ohjeet ja rajaukset kirjataan valtakirjaan. Esikatselu on ilmainen: maksat vasta, kun asiakirja on valmis. Valtakirja tulostetaan ja allekirjoitetaan paperille kahden todistajan läsnä ollessa. Valtuutetun muut tehtävät: edunvalvontavaltuutettu.

Jos kauppaan liittyy yritys, perinnönjako tai riitaa perheessä, kysy meiltä – autamme löytämään oikean avun.

Usein kysytyt kysymykset

Lähteet

• Laki edunvalvontavaltuutuksesta 648/2007 (10, 16–21, 32 ja 33 §) ja muutoslain 113/2026 siirtymäsäännös, Finlex
• Laki holhoustoimesta 442/1999 (34 §), Finlex
• Maakaari 540/1995 (2 luvun 1 §), Finlex
• Avioliittolaki 234/1929 (38 ja 39 §), Finlex
• Edunvalvoja tai edunvalvontavaltuutettu ja asunto-osakkeiden tai kiinteistön kauppa (ohje 4.5.2026), Digi- ja väestötietovirasto
• Näin hoidat edunvalvontavaltuutetun tehtävää, Digi- ja väestötietovirasto
• Holhoustoimen hinnasto 2026, Digi- ja väestötietovirasto
• Asuntokauppa: myyjän muistilista, Maanmittauslaitos